Per noi italiani la casa di proprietà è, senz'altro, “la pietra angolare della sicurezza economica ed esistenziale”.
Per noi italiani la casa di proprietà é, senz'altro, "la pietra angolare della sicurezza, affettiva, economica ed esistenziale. E' fin da quella dei nostri genitori, e poi della nostra famiglia, la culla dei nostri ricordi e dei nostri affetti.
E', aspetto non meno importante, un investimento economico duraturo nel tempo.
Sarà forse per questo che, la maggior parte di noi, siamo è disponibili a fare enormi sacrifici pure di possederla e, anche, a difenderne il diritto al possesso a costo della vita.
In Italia la casa è fin dall'ideazione soggetta a norme amministrative, urbanistiche, edilizie, di sicurezza e ordine pubblico e sanitarie, e infine legali e economiche, la cui osservanza viene asseverata dai tecnici, affinchè sia commerciabile.
Ove nella corso costruzione sono stati realizzati degli abusi, e sono operative leggi sul “condono edilizio”, tramite istanze per la sanatoria, gli abusi edilizi ammissibili al condono ossono essere sanati pagando delle oblazioni, altrimenti possono esserci provvedimenti di sequestro e demolizione , o acquisizione gratuita di diritto al patrimonio indisponibile da parte del Comune.
Quando realizzata ex novo, o soggetta a variazioni importanti, la casa dev'essere accatastata, ovvero censita nella mappatura catastale presso gli uffici territoriali, solo dopo può poi essere regolarmente commerciata.
Infatti uno degli oneri di cui è fatto carico il notaio è di riscontrare ilregolare censimento dei beni in capo ai venditori prima di poterli trasferire a nuovi proprietari.
In Italia, presso il Ministero della Giustizia, è stato istituito a tutela del corretto e legale trasferimento degli immobili un organo specifico, il “notariato” direttamente dipendente dal Ministero della Giustizia, sotto la regolamentazione e il controllo del corretto operato in ossequio alle leggi particolari che regolano la materia e del rispetto della deontologia operano i Notai.
Interrogando l'AI rispetto alla figura professionale del Notaio ha risposto:
“ Il notaio è una figura professionale unica in quanto svolge sia il ruolo di pubblico ufficiale che quello di libero professionista. In altre parole, il notaio è un pubblico ufficiale incaricato dallo Stato di attribuire pubblica fede agli atti che riceve, ma opera in modo autonomo e libero professionista, percependo i propri guadagni dagli onorari pagati dai clienti.”
Il Notaio è quindi una figura professionale con alta specializzazione giuridica, cui, dagli atti di provenienza, è dovuto il controllo del legittimo possesso del venditore, la regolarità sotto il profilo urbanistico ed edilizio come previsto dalle norme, l'assenza di patti illeciti, l'assenza (o la conoscenza da parte del compratore) di eventuali ipoteche o contrattuali diritti di terzi.
Con le ultime normative al Notaio sono demandate anche di verificare che all'atto della compravendita siano incluse le conformità energetiche nonchè riscontrate altri adempimenti di natura giuridica e fiscale ai fini della tassazione applicabile etc…
In alcuni casi e previa dichiarazioni del compratore di essere stato edottoi, e di voler comunque procedere all'acquisto, alcune criticità capaci di influire sul valore del bene sono derogabili, salvo se non costituenti cause ostative alla libera commerciabilità dei beni oggetto di vendita.
In alcuni casi, poi, è fatto divieto al notaio di procedere alla compravendita, con obbligo di denunciare alle autorità quanto appreso nell'esercizio delle pubbliche funzioni e alla parte acquirente quali sono i pregiudizi riscontrati in modo da potergli consentire il recupero di eventuali caparre e acconti prezzo versati.
Diversi sono anche i profili di responsabilità giuridica e contrattuale del notaio sia sotto il profilo civile che penale, oltre che deontologica.
Con la sottoscrizione da parte del notaio e la trascrizione della avvenuta intestazione notarile nei Registri immobiliari competenti per territorio all'immobile viene universalmente riconosciuta come conferito dallo Stato il requisito della “Commerciabilità”, senza il quale, nel panorama giuridico italiano l'immobile non è idoneo ad assicurare al proprietario (o all'eventuale acquirente, il valore economico di scambio al prezzo di mercato.
Quindi un immobilè che, per effetto di inadempienze del costruttore/venditore, per colpa dei tecnici prima e del notaio rogante in ultimo (o tutti insieme consapevolmente in concorso o meno) venisse trasferito senza avere i requisiti di abitabilità/agibilità (in taluni casi di inosservanza delle norme totalmente preclusi) a prescindere che il notaio avesse o meno autorizzato il trasferimento notarile, potrebbe non avere in parte o del tutto il requisito di commerciabilità, o, per effetto di inadempienze da sanare (se sanabili) non valere in tutto o in parte il rpezzo di mercato.
Al momento, e con la situazione italiana sulla normativa dei vari condono edilizi: l. 47/85, l. 724/1994, l. 380/2001 etc, la questione è del tutto incerta, e può capitare che dei notai possano intestare degli immobili che poi dei giudici vengono a sequestrare dichiarando nulli gli atti notarili di trasferimento (o comunque non validi al punto che siano sospese le procedure di sequestro/abbattimento che intanto avevano seguito percorsi non messi in risalto dai venditori, né dalle amministrazioni locali.
Il rischio per gli acquirenti, in questi casi, è di trovarsi con “nulla” in mano, magari dopo avere pagato anche per decenni dei mutui immobiliari.
La figura del Notaio - è quindi il costo che il cittadino è chiamato ad affrontare (con tutti i profili di responsabilità contrattuale che ne possono derivare - è quindi interposta dallo Stato affinchè, avvenuto il trasferimento notarile, il prosieguo non diventi poi frequentemente oggetto di cronache giudiziarie, con risvolti che, per la maggioranza dei casi (e con tale frequenza da costituire un vero e proprio affidamento per i malintenzionati) sono risultati tragici più per chi le cause si trova costretto ad adirle.
Purtroppo, proprio per il suo valore economico, e sebbene ci siano normative molto svuluppate in materia di tutela degli acquirenti, la casa può anche diventare oggetto di truffe prima o durante la sua realizzazione o successivamente alle intestazioni notarili per pretese, non sempre legitttime, da parte di creditori o presulti tali.
In alcuni casi il possesso della casa può essere tolto ai proprietari per pagare creditori, ed in queste circostante gli immobili possono andare all'asta, tramite procedimenti giudiziari.
Il rischio per gli acquirenti/possessori di immobili è che non sempre le procedure avvengono nel rispetto della legge e può capitare che delle espropriazioni possono avvenire in casi di dubbia legittimità.
Di alcune di queste storie, e di indagini mal fatte o non ancora volute iniziare, parleremo in dettaglio.
Luigi Iovino
Al momento condannato a 4 mesi di carcere (da conoscere come scontare) per aver denunciato fatti che, per la sicurezza del mercato immobiliare e per giustizia, era (ed è) preminente interesse pubblico accertare, perchè molte famiglie vivono in abitazioni-fonte di pericoli, anche per la propria incolumità oltre che per conseguenze civili e penali, e sempre più nuovo acquirenti possono essere indotti in intestazioni immobiliari "illegali" ancorchè autorizzate da notai.
Questo per la illegalità della instaurazione di dipendenze e servitù vietate dalla legge nel Regolamento di Condominio trascritto presso i Registri Immobiliari di Napoli 2 da un notaio in Conflitto di interessi e di sanatorie autorizzate in base a istanze di condono inorigine viziate da falsità ideologica insanabile, ed anche a causa di una edificazione in dispregio delle norme per la realizzazione di strutture in cemento armato.
Seguono alcuni link a inchieste giornalistiche (resoconto video) e libri su altri fatti di cronaca, tutt'ora da approfondire la magistratura:
Lettura consigliata: La Storia del Corvo e del passerotto (Avv. Annamaria Caramia)
