URBANISTICA MILANO/ITALIA: NESSUNO TOCCHI GLI ACQUIRENTI SE I NOTAI HANNO ACCORDATO MALE LO STRUMENTO!

Spiego (e cito la Cassazione) perché sono convinto, mi batto e mi batterò, affinchè nessun P.M., in assenza di dimostrati vantaggi, addebiti agli acquirenti responsabilità per essersi fidati della pubblica amministrazione e della buona fede di costruttori e notai, in particolare di questi ultimi, che hanno autorizzato transazioni notarili in scienza dell’impossibilità del negozio giuridico ed il cui intervento, particolarmente dovuto - e con maggiore attenzione trattandosi di immobili di nuova edificazione - nella fase di adeguamento degli atti, a fine di preservare le parti acquirenti da, sempre latenti, possibili incauti acquisti!

Sperando che esiste il diritto vivente, del quale i Notai si vantano di essere interpreti, per la valutazione della responsabilità, personale e professionale  di alcuni di loro che si sono sentiti liberi di violare le leggi nella quasi sicurezza di non venire indagati, cito il principio ricavabile dalla Cassazione civile, sez. III, ordinanza 11/12/2023 (ud. 20/06/2023) n. 34503 con, ad oggetto, situazioni similare per la antigiuridicità di una transazione immobiliare che era onere del notaio rilevare a monte della presentazione alla parte acquirente:

• L'attività richiesta al notaio non si ferma alla semplice verifica della volontà delle parti, ma comprende tutte le indagini preparatorie e successive all'atto, per garantire il raggiungimento dello scopo desiderato.

• Il mancato adempimento degli obblighi accessori costituisce una forma di responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d'opera professionale.

• L'obbligo di svolgere attività accessorie e successive per il raggiungimento dello scopo trova fondamento nella diligenza qualificata richiesta al notaio e nella buona fede oggettiva, che rappresenta il criterio per determinare la prestazione contrattuale.

• La prestazione del notaio è caratterizzata dal dovere di informazione su aspetti cruciali per il completamento del contratto e sulla sua conformità alla funzione economico-sociale voluta dalle parti, nonché dal dovere di consiglio sulle scelte tecnico-giuridiche tipiche della professione intellettuale.

• Nella vicenda in esame, il notaio, non avendo rispettato gli obblighi richiesti, è stato ritenuto responsabile per i danni subiti dall'acquirente.

Può quindi dedursi in tema di obblighi del notaio nella fase di adeguamento degli atti al rogito, che nell’ipotesi in cui  avesse diligentemente avvisato l’acquirente che il negozio giuridico era esposto a nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto della compravendita [1], questi non solo sarebbe stato esposto al rischio di poter essere considerato parte attiva in un progetto illecito o incauto acquirente, ma, non avrebbe docuto accollarsi le tasse e i costi della transazione e, ove conseguenti, quelli di ulteriori atti per l'accollo di mutui bancari e interessi, ma avrebbe potuto tempestivamente agire nei confronti della venditrice per tentare il recupero la somma versata a titolo di caparra o acconti prezzo, né sarebbe stato esposto alle conseguenze cui sono esposti ora quanti hanno gli immobili sequestrati e le (non dovute) rate di mutuo addebitate sui conti correnti!

Requisiti (quelli di legittimità dei trasferimenti notarili) che,, si badi bene, che nel caso di immobili di nuova costruzione, il notaio è chiamato a verificarne la sussistenza prima di poter redigere lo “strumento” [2] ben prima di convocare le parti per il rogito.

Nei casi di immobili in costruzione infatti il notaio è anche tenuto ad attendere, i regolamenti di condominio con le anensse tabelle millesimali, ben potendo sospettare che da un capannone o un opificio, o piccole proprietà immobiliari acquistate o ricevute in permuta dagli sviluppatori, ben difficilmente potevano essere autorizzati con una SCIA decine e decine di appartamenti.

Se poi ai notai italiani può essere concesso di accordare e suonare lo strumento solo per allietare le parti venditrici, come è successo a me iin un caso analogo a questi di Milano (con reati di lottizzazione abusiva tutt’ora impuniti e in corso a via Strettola, Parco Delle Ginestre, Casalnuovo di Napoli, con immobili ilegalmente dotati di sanatorie che legalmente non potevano rilasciarsi, trasferiti a privati solo grazie all'apporto essenziale quanto illegale del notaio Capuano Nicola (fin’ora inutilmente denunciati alle Procure di Napoli e Nola e ai Consigli locali e nazionali del Notariato) sarà bello leggere i P.M. questa cosa per gli acquirenti di come la vorranno giustificare.

Di certo notai di questo tipo, non sono degni di restare nel notariato e non si dovrebbe neanche ipotizzare lontanamente di chiedere agli acquirenti di pagare per i loro reati.

16/09/2025 

Il Cittadino

Luigi Iovino

[1] Proprio sul divieto di ricevere atti privi dei requisiti di legge, vista anche la S.U. S.Cass. n. 8230/2019, recente oggetto dei lavori pubblicati dalla Fondazione Nazionale del Notariato, volume 1/2025, in particolare dott.ssa Antonella Trapanese, Notaio in Molfetta, Presidente Consiglio Notarile di Trani: da pag. 103 a 117, “Urbanistica e invalidità negoziale, rileggendo Carmine Donisi” la quale, in presenza dei chiarimenti offerti dalla citata sentenza a S.U. leggere a pag. 109 – con riferimento alle legittimità sostanziale e documentale degli atti traslativi di beni immobiliari: “è al contenuto in senso sostanziale che occorre far riferimento per valutare liceità, possibilità e determinatezza del contratto. Ciò spiega perché la mancanza della concessione determina la nullità del contratto per impossibilità giuridica dell’oggetto”.

[2] L'atto notarile è detto "strumento" perché è un documento legale che serve da strumento per provare la verità di determinati fatti o atti, garantendo la loro conformità alla legge, all'identità delle parti e alla loro volontà. La parola "strumento" sottolinea la sua funzione di mezzo giuridico che ha valore legale e viene utilizzato per compiere determinate azioni, come la compravendita di un immobile o la costituzione di una società, conferendo loro pubblica fede e garantendo l'interesse pubblico.

Resto a disposizione dei P.M., del Ministero della Giustizia e del Presidente del Notariato, per eventuali conferme, precisazioni e prove di quanto da me affermato (per la verità per la maggior parte depositato da anni in vari procedimenti civili e penali.

Per la mia vicenda fanno testo le sentenze:

S.C.Cass. II, sez civ. n. 7632/2011;

Corte di Appello c/o il Trib.le di Napoli, II Sez. Civ. n. 57/2020;

NOTA: Chi non riuscisse a scaricare le sentenze citate me le può chiedere dal modulo contatti a questo indirizzo

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